近年來,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,以及政府對行業(yè)的連續(xù)調(diào)控,行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化,這對房地產(chǎn)企業(yè)的管理產(chǎn)生了巨大影響。在行業(yè)競爭加劇,利潤率逐步回歸制造業(yè)的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)管理實現(xiàn)從流程化走向數(shù)字化的步伐越邁越大,管理變革的需求日益迫切。

過去5年,房地產(chǎn)行業(yè)的集中度逐年上升。《2019中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示,從2014年到2018年,房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)市場占有率分別為15.3%、16.2%、18.1%、23.9%、26.4%,數(shù)據(jù)持續(xù)攀升的背后,行業(yè)規(guī)?；?、集中化發(fā)展的趨勢明顯。但受產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響,與其他行業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中顯現(xiàn)出以下幾個特點:

市場競爭十分激烈

近20 年來,房地產(chǎn)行業(yè)收入和利潤規(guī)?？焖僭鲩L,巨大的商機(jī)吸引資金紛紛扎堆進(jìn)入,推動行業(yè)內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)由于資金量投入大、風(fēng)險高,企業(yè)經(jīng)營得當(dāng)?shù)那疤嵯?利潤率高于其他行業(yè)。因此,這也是房地產(chǎn)行業(yè)吸引資金進(jìn)入的主要原因。目前,房地產(chǎn)行業(yè)競爭者眾多,巨頭林立,沒有市場縫隙。行業(yè)內(nèi)兼并重組較為頻繁,龍頭企業(yè)競爭優(yōu)勢和市場占有率不斷提升。

資金密集,現(xiàn)金流不均衡

房地產(chǎn)行業(yè)是一個依靠資金和資源進(jìn)行運作的行業(yè),在經(jīng)營管理過程中需要大量資金。從用途上來講,房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費用、前期工作中勘察設(shè)計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務(wù)費用、銷售費用等都需要大量資金運籌。同時,從時間上來講,房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流普遍是不平衡的,具有巨大波動性。這一特點給資金規(guī)劃帶來了很大挑戰(zhàn),一旦規(guī)劃不慎,就可能使企業(yè)陷入資金鏈承壓的困境。

高負(fù)債經(jīng)營

房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率較高,融資能力是房企的核心競爭力。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對資金具有先天高度依附性。由于項目前期資金投入較大、開發(fā)周期較長、房企銷售回款較慢等原因,企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張階段,普遍采取高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式,造成了行業(yè)內(nèi)企業(yè)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升,融資多、負(fù)債高、資金成本高、利息支出大,是房地產(chǎn)行業(yè)的典型特點。

易受經(jīng)濟(jì)周期和宏觀政策影響

房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期和宏觀政策的影響非常大。最近幾年,隨著國家宏觀政策的“收緊”,房地產(chǎn)企業(yè)面臨限購、貨幣緊縮等政策,建設(shè)步伐放緩,開發(fā)投資下行,業(yè)績提升更加艱難;與此同時,政府對于出讓土地的政策越來越規(guī)范,房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地成本增加。  

同時,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財稅政策也不斷發(fā)生變化。對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理帶來較大影響。以營改增政策為例,房企的實際稅收成本直接影響利潤水平,在增值稅下如何做好內(nèi)部管理,這是房企“營改增”過渡期需要準(zhǔn)備的重點問題之一。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,規(guī)模越大、管理的復(fù)雜度越大,企業(yè)經(jīng)營管理協(xié)同的資源越多,以專業(yè)協(xié)同視角,流程為牽引的管理模式已無法支撐企業(yè)經(jīng)營管理述求。企業(yè)必須以企業(yè)經(jīng)營視角,以數(shù)字化管理模式打破各專業(yè)壁壘,打通數(shù)據(jù)流、信息流、業(yè)務(wù)流建立一套科學(xué)的、數(shù)字化的企業(yè)經(jīng)營管理體系。但如何向管理要效益、讓公司戰(zhàn)略落地、進(jìn)行科學(xué)合理的經(jīng)營決策、隨時隨地對企業(yè)運營進(jìn)行監(jiān)控、讓成本有據(jù)可依可控,便成為了房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的問題。而與此同時土地評估增值帶來的遞延所得稅計算更是讓諸多房企管理者為之最頭疼不已。

面對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面存在的問題,房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的需要,變得更加智能,就必須構(gòu)建一套包括經(jīng)營計劃、運營監(jiān)控和精益成本管控和智能財務(wù)管理在內(nèi)的智能經(jīng)營決策體系。通過構(gòu)建智能財務(wù)管理可以幫助企業(yè)在實現(xiàn)對多個城市公司、項目公司有效管控之外,更能為經(jīng)營計劃分析、運營監(jiān)控、精益成本管控這三大決策支持模塊建設(shè)打下基礎(chǔ)。

從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理情況可知,無論是出于精簡人員、提高效率的需要,還是出于集中核算、加強(qiáng)管控的需要,亦或是出于推動財務(wù)轉(zhuǎn)型的需要,構(gòu)建財務(wù)共享服務(wù)中心正悄然在房地產(chǎn)企業(yè)興起,日益引起了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)掌門人的關(guān)注。

由于房地產(chǎn)企業(yè)管理核心在于對項目運營的監(jiān)控和管理,這需要企業(yè)深入應(yīng)用全面預(yù)算管理、管理會計報告、精益成本管理等管理工具,構(gòu)建起高效的決策支持系統(tǒng)。但是,房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)眾多、資金收支分散,集團(tuán)財務(wù)部門很難對集團(tuán)下屬各公司和項目資金和運營情況進(jìn)行全面盤查,更加難以建立一個多維度、連接業(yè)務(wù)與財務(wù)、可以強(qiáng)化管控力、支撐管理會計報告分析的智能財務(wù)共享系統(tǒng),企業(yè)也無法擁有大量真實、可靠、低成本交易端數(shù)據(jù)為管理會計決策支持、精細(xì)化管理積累充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ),更無法對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險管控形成有力支撐。

為貫徹了項目管理、風(fēng)險管理和信息化稅管等理念 ,降低主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法風(fēng)險,助力土地增值稅管理提質(zhì)增效,北京合力中稅科技發(fā)展有限公司(簡稱:合力中稅)憑借在財稅管理領(lǐng)域多年來運籌帷幄和深耕細(xì)作,根據(jù)《國家稅務(wù)總局土地增值稅管理軟件開發(fā)需求手冊(第二稿)》,為稅務(wù)局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)了一款針對土地增值稅業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)。并對房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)工作流程進(jìn)行了全新升級改革,為企業(yè)提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的財稅解決方案及落地服務(wù),構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化、自動化財務(wù)管理流程,將企業(yè)交易端信息透明化,實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)深度融合,為財務(wù)人員發(fā)揮規(guī)劃、預(yù)測、決策、控制、評價等職能提供大量真實、可靠信息。

合力中稅土地增值稅業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)以風(fēng)險管理為導(dǎo)向,以分類清算為基礎(chǔ),以評估分析為支撐,以分級管理為保障,開展風(fēng)險預(yù)警和控制,增強(qiáng)土地增值稅清算的規(guī)范性、真實性、準(zhǔn)確性和合法性,降低土地增值稅清算執(zhí)法風(fēng)險和納稅遵從風(fēng)險,提高土地增值稅清算的效率和質(zhì)量。同時合力中稅還可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供數(shù)據(jù)采集、稅務(wù)管理和風(fēng)險分析,幫助企業(yè)進(jìn)行自查自糾,促進(jìn)合規(guī)合法的稅收籌劃,最大程度為企業(yè)節(jié)稅和規(guī)避風(fēng)險。