物流地產為客戶提供物流基礎設施開發(fā)和相配套的專業(yè)物業(yè)管理服務,屬于工業(yè)地產領域一個垂直的細分領域。盡管物流地產是房地產行業(yè)的細分領域,但又區(qū) 別于傳統(tǒng)的住宅開發(fā),物流地產是一個更加精細化的業(yè)務,涵蓋了從設計-建設-采購-招商-資金運營-物業(yè)管理等完整的開發(fā)經營鏈條。

上世紀80年代,伴隨著供應鏈管理思想在美國逐步推廣,物流地產作為整個物流供應鏈中的周轉物流環(huán)節(jié),也由此迎來了快速發(fā)展,成為地產行業(yè)細分領域的藍海市場。

本篇報告作為我們物流地產行業(yè)的首篇報告,主要側重物流倉儲需求端的探討,通過對美國物流地產發(fā)展歷程的梳理,探討了推動高標倉儲需求快速增長的 內在動力,并由此對應至中國,對我國未來高標倉儲需求情況進行展望及大致判斷。

企業(yè)提效降本訴求是推動美國高標倉儲快速發(fā)展的核心邏輯

高標倉儲能夠有效提高物流效率,降低物流成本

美國物流地產在高端制造業(yè)快速發(fā)展時期興起,同時在零售連鎖化時期得到快 速發(fā)展,并且在電商興起和快速發(fā)展時期保持高速增長。盡管,美國物流地產經歷 了不同發(fā)展時期,但企業(yè)的物流提效、降本訴求是推動物流地產能夠在不同經濟發(fā) 展階段均保持高速發(fā)展的核心邏輯。

為了整篇報告的可讀性,我們先提前回答一個問題,即“高標倉儲為什么能夠提高物流效率、降低物流成本?”，然后再去梳理美國物流地產的發(fā)展歷程。

首先,使用高標倉儲能夠實現物流規(guī)?；?提高物流效應,能夠有效降低運輸成本。

具體來看,現代高標倉儲得益于自身先進和完善的硬件設施,再加上計算機技術、自動識別等新技術的引入,使它能夠在供應鏈管理中充分發(fā)揮調配分撥的作用,實現了對整個供應鏈的信息和資源的整合,為物流規(guī)模化提供了可能性,進而大幅提高了物流效益。以下用一個簡化的例子來說明,現代化高標倉儲如何提高物流效益。

傳統(tǒng)模式下,老式倉庫僅進行貨物保管,m個相互獨立的賣方供貨給n個相互獨 立的買方,整個市場需要進行mn次物流過程。而現代化高標倉儲在保存貨物之余, 還具有分撥調配的作用。這樣,m個相互獨立的賣方供貨進入現代化高端倉儲后, 再由高端倉儲中心根據物流信息分撥調配至n個相互獨立的買方,整個市場僅需進行m+n次物流過程。

并且隨著經濟的發(fā)展,上下游的供應商及客戶越呈現多樣化,(也 即m、n值越來越大),物流規(guī)模效應更加明顯(本質是一種“共享經濟”),物流 效率提升也就更加顯著(貨車空載率下降,運輸貨物周轉能力及運輸效率提升)。

從成本角度看,物流規(guī)?；行嵘诉\輸效應,同時高標倉儲網絡化的布局有利 于縮短運輸半徑,對運輸成本起到明顯降低作用。

其次,使用高標倉儲能夠極大提高企業(yè)存貨周轉率,提高倉儲的空間利用率, 進而降低倉儲成本,減少庫存資金占用率。具體來看,在傳統(tǒng)的倉庫中,貨物存放 于貨架或者托盤上,由人先找到對應貨物,再進行貨物搬運及其它操作。

這個過程 很容易造成人員的無效位移、過多的貨品搜索和確認時間。而現代高端倉儲利用信 息技術、自動識別技術、機器人技術等,建立起物流信息規(guī)劃系統(tǒng)和倉庫管理系統(tǒng), 由工作人員通過計算機系統(tǒng)來計劃安排自動升降臺及物流搬運機器人的運作,以協(xié) 助實施貨物流轉。

另外,隨著經濟技術發(fā)展,企業(yè)的庫存貨物品類多、數量大,如果人工操作揀選,不僅效率低,而且出錯概率很高?，F代高標倉儲通過引入信息技術以及自動化系統(tǒng),借助現代計算機系統(tǒng)和自動化分揀機器,實現對貨品的智能化 批處理,可以大大提高分揀的效率和準確性,有效降低分揀錯誤率。

從具體的存貨 周轉數據來看,現代化高端倉儲的存貨周轉天數不到傳統(tǒng)倉儲的10%,庫存SKU能 夠達到傳統(tǒng)倉儲的10倍,搜索清點貨物時間比傳統(tǒng)人工方式減少95%。

企業(yè)降本提效訴求帶動了美國高標倉儲高速發(fā)展

進入70年代,美國經濟陷入滯漲泥潭,經濟發(fā)展放緩,物價上漲,居民失業(yè)率上升。受1973年石油危機沖擊的影響，美國作為一個石油消耗大國，其經濟在1974、1975年甚至出現負增長。同期，隨著日本、歐洲等國家則從二戰(zhàn)重建后的再度崛起，美國出口受到挑戰(zhàn),而進口卻不斷增加。這一時期，美國企業(yè)除了要應對低迷的國內經濟環(huán)境，還要面臨來自歐日國家的競爭。

這種背景下,進入80年年代，美國企業(yè)開始考慮挖掘商品流通領域的潛力，對 物流提效、降本的訴求愈加強烈，帶動了物流供應鏈開始獨立并且呈現專業(yè)化發(fā)展，第三方物流企業(yè)應運而生(多個美國第三方物流龍頭企業(yè)均誕生在75年代之后)。 企業(yè)通過將運輸、倉儲等物流環(huán)節(jié)外包給更專業(yè)的第三方物流公司,以達到節(jié)約成 本和提高效率的目的,間接地推動了現代倉儲需求的快速發(fā)展。

從實際情況來看，第三方物流廣泛參與到社會生產中,確實帶來了物流成本的降低。1981年以來,美國物流成本占GDP比重持續(xù)降低,占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。第三方物流能夠降低物流成本的主要原因在于使用高標倉儲 能夠極大降低物流成本中的運輸成本及倉儲成本(從實際情況來看，80年后美國運 輸成本及倉儲成本下降趨勢確實更為明顯)。

我們認為運輸成本的下行主要源于物流規(guī)?；涇嚳蛰d率下降，運輸貨物周轉能力提升，加快了運輸效率，同時高標倉儲網絡化的布局有利于縮短運輸半徑,進一步降低運輸成本。

而倉儲成本的降低在于盡管使用高標倉會提高租金成本，但其能夠極大提高企業(yè)存貨周轉率，進而推 動倉儲成本的降低（存貨周轉率的提高也降低了庫存資金占用率）。